(Teleborsa) – Nonostante lo scenario avverso che ha pervaso tutto il 2022, l’andamento del mercato della casa ha superato le migliori aspettative con un numero di compravendite record degli ultimi dieci anni. Il rialzo dei tassi non comprometterà il mercato della casa nel prossimo futuro, il mercato sta, piuttosto, imboccando la via di nuovo ciclo immobiliare. È quanto emerge dal report “Casa vs Tasso. L’inizio e la fine di un nuovo ciclo immobiliare?” redatto dall’ufficio Studi Gabetti. Osservando l’intero anno 2022, si è assistito a una crescita delle compravendite del +5% rispetto al 2021 (anno in cui si era registrata una crescita del +34% rispetto al 2020, anno della pandemia), per un totale di 784.486 transazioni (Dati Agenzia delle Entrate). Numeri che mostrano – rileva lo studio – come uno scenario macroeconomico dominato dalla crescita dell’inflazione, e dei tassi d’interesse, non abbia inciso sulle intenzioni di chi vuole comprare o vendere casa. In particolare, si sono registrate 181.766 transazioni nel primo trimestre (+12% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente), 219.082 nel secondo trimestre (+9%), 175.267 nel terzo trimestre (+1,6%) e 208.371 nel quarto trimestre (-2,1%), mostrando una variazione sempre minore, fino a diventare negativa nell’ultimo trimestre dell’anno.
Si tratta – evidenzia l’ufficio Studi Gabetti – di un calo momentaneo: misure precauzionali messe in atto da chi non rinuncerà comunque all’acquisto di una casa nel medio periodo. Sebbene infatti la ricerca della casa rimanga ancora tra le prerogative degli italiani, l’aumento generalizzato dei prezzi al consumo e dei tassi dei mutui ha spinto i potenziali acquirenti ad assumere nell’ultimo trimestre dell’anno un atteggiamento di “wait and see”.
“Il 2022 si è chiuso nel migliore delle aspettative, anche alla luce dello scenario macroeconomico venutosi a delineare. Tuttavia, nella prima parte del 2023, il mercato residenziale vedrà un periodo di stabilità che darà il via a un nuovo ciclo immobiliare che, nel secondo semestre dell’anno, sarà favorito dalla diminuzione dei tassi” ha commentato Marco Speretta, direttore generale Gruppo Gabetti.
Nel primo semestre 2022 tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione positiva delle compravendite: +3,1% al Nord, +5,0% al Centro e +8,0% al Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del +5,5%, mentre i non capoluoghi del +4,3%. Guardando alle maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel 2022 si sono registrate 130.440 transazioni, +5,1% rispetto al 2021. Contestualmente le medesime province hanno registrato una variazione del +2,9% rispetto al 2021. Tutte le città hanno segnato un trend positivo: in particolare Bari ha segnato una crescita del +25,3% rispetto al 2021, seguita da Palermo (+11,3), Milano (+6,1%), Torino (+5,9%), Bologna (+3,4%), Genova (+3,0%), Roma (+3,0%), Napoli (+2,6%), Padova (+2,2%) e Firenze (+2,1%).
Secondo le rilevazioni delle quotazioni immobiliari operate presso la rete franchising del Gruppo Gabetti, nel 2022, nelle grandi città, si è registrata una variazione dei prezzi intorno al +2,7%, rispetto 2021. Considerando la variazione semestrale, nel secondo semestre 2022 tutte le grandi città hanno registrato valori in aumento. Le città che hanno registrato il miglior incremento sono state Milano (che è passata dal +2,2% del primo semestre al +6,9% nel secondo) seguita da Firenze (che passa da un +1,7% a un +3,2%) e Palermo (che è passata da un +0,5% a un +1,0%). A livello annuale, i prezzi sono cresciuti maggiormente a Milano (+9,1%), seguita da Firenze (+4,9%), Bari (+3,2%) e Bologna (+2,3%). I tempi di vendita e gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono tendenzialmente stabili, attestandosi su una media di 4,2 mesi, e del 10,5% di sconto.
Per quanto riguarda i mutui per acquisto abitazione, l’aumento dei tassi d’interesse ha inciso sull’andamento della domanda, portando, nei primi tre mesi del 2022, a un erogato complessivo alle famiglie pari a 42,4 miliardi di euro, -7% rispetto al Q1-Q3 2021 (Dati banca D’Italia). Dal sondaggio agli affiliati del Gruppo Gabetti, emerge ancora più marcatamente, passando dal 45% al 77% degli intervistati, come l’aumento dei tassi sui mutui rimane il motivo che contribuirà maggiormente all’eventuale diminuzione delle compravendite nei prossimi mesi. “Le richieste di mutuo per acquisto abitazione hanno registrato un andamento positivo nel primo semestre dell’anno mentre nel secondo semestre, alla luce dell’innalzamento dell’Euribor, abbiamo rilevato una contrazione contenuta. Nel corso del 2023, per effetto della politica monetaria della BCE, ci aspettiamo la stabilizzazione dell’Euribor a 3 mesi intorno al 3,5%, se si dovesse poi raggiungere l’obiettivo dell’inflazione al 2% nel 2024 si dovrebbe registrare una discesa dei tassi sotto la soglia del 3%” afferma Antonio Ferrara, Aamministratore delegato di Monety.
La domanda di abitazione, rispetto al primo semestre del 2022, è risultata in aumento per il 38% e stabile per il 37% delle agenzie. La percentuale di affiliati che invece ha assistito a una diminuzione della domanda è passata dal 42% del primo semestre al 52% nella seconda parte dell’anno. Questo lo scenario tracciato dalla Survey agli affiliati del Gruppo Gabetti, un questionario di 20 domande somministrato alla rete delle agenzie affiliate del Gruppo Gabetti, prendendo in considerazione il secondo semestre (luglio/dicembre) del 2022. Gli acquisti si sono maggiormente concentrati ancora sulla prima casa (74%), scendono invece quelli per sostituzione prima casa (dal 28% del primo al 22% del secondo semestre) che viene affrontata soprattutto per ampliare gli spazi, con un vano in più (77%) o con dello spazio esterno (62%). Il taglio dimensionale più compravenduto è sempre il trilocale (58%) seguito dai quadrilocali (33%).
La necessità di avere un vano in più, ad esempio, che per il 77% del campione rappresenta la ragione principale per la sostituzione dell’abitazione, può essere dovuta sia a un ampliamento della famiglia (un nuovo componente), sia alla necessità di uno spazio per lo smart working. Segue, con il 62%, la necessità di avere uno spazio esterno, giardino/terrazzo che, dopo le restrizioni della pandemia, rimane tra le caratteristiche abitative più richieste. Terza, per ordine di priorità, la vicinanza ai servizi principali (25%). Al 17% e al 15% vi sono rispettivamente la necessità di disporre di un posto auto / box e di un immobile più performate, appartenente a una classe energetica più elevata. Più della metà degli acquirenti è stata orientata verso la tipologia di immobile “appartamenti in contesti condominiali” (79%). Il 15% ha preferito una casa unifamiliare indipendente, il 4% una villa indipendente e il 2% una soluzione bifamiliare. A livello di tagli dimensionali, gli immobili più ricercati sono stati i trilocali (58%), seguiti dai quadrilocali (33%), a conferma di quanto i tagli con un vano in più siano sempre più richiesti. Come stato manutentivo, si preferiscono di poco gli immobili da riqualificare (47%) rispetto a quelli già riqualificati (41%), un rapporto percentuale che potrebbe però modificarsi se il caro materiali e dei beni energetici dovesse protarsi per il 2023. Solo il 12% ha invece optato per un immobile di nuova costruzione, tipologia che sconta più di altre l’aumento del costo medio di costruzione dei cantieri determinato dalla congiuntura economica internazionale.
(Foto: Gino Crescoli / Pixabay)
