(Teleborsa) – L’aumento della cedolare secca sugli affitti brevi dal 21% al 26% contenuto in manovra dovrebbe essere corretto nel decreto anticipi, attraverso un emendamento del governo per escludere il primo appartamento dall’incremento, e la misura dovrebbe entrare in vigore dal primo gennaio 2024. Tuttavia – secondo uno studio del “Sole 24 Ore del Lunedì” sui rendimenti in sette grandi città, basate sui dati medi di mercato di un bilocale di 70 metri quadrati in zona semicentrale (fonte Scenari immobiliari) e sulle tariffe medie delle locazioni brevi (fonte Airdna) considerando l’affitto breve di almeno due appartamenti – anche con la cedolare secca al 26% nelle grandi città l’affitto breve (fino a 30 giorni) batte quello lungo (a canone libero 4 anni più 4).
Nella simulazione l’inasprimento dell’imposta viene messo a confronto con il rendimento generato da un affitto lungo (4+4), per il quale la cedolare resterebbe al 21%. Così, a Roma, il proprietario di un bilocale dal valore di 350mila euro riscuote un canone annuo di 19.800 euro tramite affitto 4+4 nel mercato libero (1.620 euro al mese), che diventano 13.976 euro di reddito netto se opta per la cedolare al 21% (rendimento al 4%), al netto dei costi (Imu e spese). Scegliendo l’affitto breve, invece, l’incasso sarebbe di 51.363 euro all’anno (176 euro di tariffa media giornaliera, tasso di occupazione all’80%), da cui – oltre alla cedolare secca – andrebbero decurtati i costi operativi, le commissioni ai portali di annunci e i costi di pulizia. Per un totale di 26.630 euro di reddito netto (7,6% di rendimento). Ipotizzando che il proprietario abbia più di un immobile a reddito con la locazione turistica, scrive il Sole24ore, nel 2024 il reddito netto del bilocale scenderebbe a 24.062 euro (6,9% di rendimento) con la cedolare al 26%, ma sempre più conveniente rispetto all’affitto lungo.
Nelle simulazioni, elaborate utilizzando i dati medi di mercato, risulta più vantaggioso l’affitto lungo solo a Torino, dove con la cedolare al 21% ha già la meglio il contratto 4+4.
A Milano, invece, il bivio è tra ricavi annui netti da 15.548 euro, grazie a un canone di 1.810 euro al mese, oppure incassi per 15.908 euro (con tariffa giornaliera di 150 euro, 66% di occupazione): il risultato è un rendimento netto pari al 4,3% con l’affitto lungo e al 4,4% con quello breve. Con almeno due unità in affitto breve, la cedolare al 26%, invece, ribalterebbe l’appeal, facendo scendere il rendimento netto al 3,9% dell’affitto breve.
A Napoli, infine, la redditività passerebbe dal 5,5% al 4,8%, rispetto al rendimento del 4,2% offerto da un affitto tradizionale.
